Finansçı gözüyle YAPI DÜNYASI

Recai Üstün'ün kaleminden...

 Çok değerli Dostum, İzmir'in en sevilen ve güvenilir gayrimenkul yatırım danışmanı ve haber programları ile izmir ve ege bölgesindeki milyonlarca izleyicinin takdirini kazanmış Rıdvan AKGÜN'ün yayın hayatına başlayan YAPI DÜNYASI dergisi elime geçtiğinde çok heyecanlandım. Dergiyi ilk aldığımda böyle kaliteli bir derginin İstanbul basınınca yayımlanan bir dergi olduğunu düşündüğüm sırada İzmir de yayınlandığını görünce İzmir'de yıllarını geçiren biri olarak çokta gururlandım. Ancak Dergiyi göz gezdirdikçe bir şeyin eksik olduğunu hissettim ve hemen sevgili Başkanımı aradım. Kendisi de büyük bir nezaket göstererek 23 yıllık Bankacılık, finans alanında çalışan ve finansın yanında gayrimenkul yatırımları alanında özel olarak ilgi duyan, yatırım ve danışmanlık yapan ve bu konuda bir çok lisans ve belge almış birisi olarak banada YAPI DÜNYASI'nda bir sayfa ayıracağını söylemesi ile büyük bir heyecanla bu satırları yazmaya başladım.

      Bu yazımda tarihi en az insanlık tarihi kadar eski olan iki sektörün; gayrimenkul sektörü içinde önemli yer tutan konut alımı veya yatırımı ile finans sektörü içinde yer alan konutun Finansmanın birbiriyle olan ilişkisinden bahsederek, şu an gündemde pek sıkça duyduğumuz "20 yıl vadeli konut kredisi ile konut alma kampanyalarının tüketici açısından maliyetini" analiz etmeye çalışacağım.

     Gerçekten ilk insanın mağaradan çıkıp aileler ve  topluluklar kurmasıyla başlayan ve avcılık toplayıcılıktan çıkıp yerleşik hayata geçip küçük el aletleri ile tarım ve orman ürünleri ile geçimine başladığı süreçten günümüze kadar insanoğlunun en büyük ihtiyacı, barınma ihtiyacı olmuştur. İnsanoğlunun akıl ve el emeğinin gelişmesi ile birlikte barınma yani konut ihtiyaçları da giderek artmış tarihten bugüne kadar elimize olan yazıt ve kitabelerde insanoğlunun gerek konut sahibi olmak için finansa ihtiyaç duyduğu gerekse finans ihtiyacı için sahip olduğu konutu teminat verip borç aldığı günümüze ulaşan bu belgelerde görülmektedir. Türklerin binlerce yıl önce Orta Asya bozkırlarından Anadolu'ya akın akın göç etmelerinin başında da yeni yurt (yani barınacak yer) edinme ihtiyacından doğduğu görülmektedir. 

O halde ister barınmak için ister yatırım için olsun konut edinmek isteyen insanoğlunun karşılaştığı en büyük sorun tarihten bugüne ne arsa ne inşaat malzemesi ne müteahhitlik hizmeti olmuştur. En önemli sorun finans sorunudur. Ülkemizde hain darbe girişiminin olduğu 15 Temmuz 2016 tarihinden bu yana ülkemizde hemen hemen tüm sektörler durma noktasında gelmiş hatta son 12 yıldır düzenli büyüyen ülke ekonomimiz ilk defa 3. Çeyrekte negatif büyüme (yani küçülme) göstermiştir. Hiç kuşkusuz bu olumsuz olaydan en büyük darbeyi de ülke ekonomimizin lokomotifi olan inşaat ve YAPI sektörümüz almıştır.

    Hükümetimizin hain darbe girişiminden sonra duran çarkları yeniden harekete geçirmek, yatırım ve güven ortamını yeniden sağlamak için yaptığı büyük ekonomik atılımların başında YAPI sektörümüze yönelik adımlar gelmektedir. Bunlara kısaca değinecek olursak; Öncelikle Sayın Cumhurbaşkanımızın Türkiye'deki bankalara yönelik çağrısı ile konut faizleri yüzde 0,88 ile 0,99 aralığına inmiş, ardından bankacılık sektöründe yapılan bazı değişiklikler ile konutun Finansmanı için daha evvel öngörülen ekspertiz değerinin yüzde 75 ine kadar verilen kredi tutarı yüzde 80lere çıkartılmıştır. Tüketici kredilerinde vade 36 aydan 38 aya uzatılmış, daha evvel kredi ödemelerinde sorun yaşayan tüketiciler için yeniden borç yapılandırması imkanı getirilmiştir. Son olarak gündemimizde olan ve Emlak Konut öncülüğünde başlayan ve Emlak Konut ile hasılat paylaşımı anlaşması yapan büyük inşaat firmalarının da desteklediği 20 yıl vadeli konut kredisi ile konut satışı kampanyası başlatılmıştır. 

    Herşeyden önce böyle bir kampanyanın şu an gazetelerde devamlı gündeme getirilen biriken konut stokunun satışının yapılarak ekonomiye katkı sağlaması ve Yen'i projelerin başlatılması için sektöre umut vermesi için çok faydalı bulduğumuzu belirtmek isterim. Umarım Emlak Konutun başlattığı ve İstanbul merkezli büyük inşaat firmalarının başlattığı kampanya tüm Anadolu'ya be İzmir'imize de örnek olur ve küçük ve orta ölçekli firmalarda Bankalardan aynı şartlarda imkanları sağlayarak tüketicilere deprem yönetmenliğine uygun sağlam ve modern binaları satın alma imkanları sağlarlar.

     Bununla birlikte 20 yıl vadeli konut kredisi ile ev satın alacakları, YAPI DÜNYASI olarak Finansçı Gözüyle aydınlatmayı da kendimize bir borç biliyoruz. 

Öncelikle belirtmek isterim ki; ister oturmak amaçlı ister yatırım amaçlı olsun konut satın almak isteyen okurlarımızın, mutlaka profesyonel bir gayrimenkul yatırım uzmanından görüş almalarını tavsiye ediyoruz. Gayrimenkul alımı ve diğer prosedürleri uzmana danıştıktan sonra en önemli konu olarak Finansmanı üzerinde durmak istiyorum. 23 yıllık bankacılık mesleğim gereği her konut alacak tüketiciye söylediğim bir şeyi burdan söylemeden edemeyeceğim. Alacağınız konuta ödeyeceğiniz taksitleri ve üstleneceğiniz kredi borcu mutlaka BÜTÇENİZ ile uyumlu olmalı şu anda sahip olduğunuz hayat standardını ve yaşam kalitenizi asla geriye döndürmemelidir. Zaten BDDK ve yasa koyucu yaptığı son düzenleme ile konutun en fazla yüzde 80 ine kadar ve birlikte aynı evde yaşayan aile fertlerinin toplam gelirlerinin en fazla yüzde 70 ine kadar borçlanmalarına müsaade ediyor. 

     Daha sonra konut için ihtiyacınız olan finansman tutarını hesap ediniz. Bu finansman ihtiyacına emlakçı komisyonunu, tapu harçlarını hatta eve taşınma ve Yen'i eşya alma gibi maliyetlerinizi de eklememizde büyük yarar olacaktır. Bayanların kafasında her zaman "Yeni eve eski eşya olmaz" düşüncesi olacağını aklınızda bulundurun derim. 

   Günümüzde çoğu inşaat firması konut satış sürecini hızlandırmak ve konut müşterisini kime etmek için Bankalarla anlaşma yapmaktadır. Bazen bu anlaşmalar size uygun avantajlar sağlayabilir ancak yine de diğer bankalara da faiz, masraf, komisyon ve kredi şartları için danışmanızı hatta birebir pazarlık yapmanızı tavsiye ederim.

     Tecrübe ile sabit olan bu uyarılarımızdan sonra gelelim 20 yıl vadeli kredi kampanyasına. Bir kere vade uzadıkça ödeyeceğiniz faiz tutarının artacağını ve sonuçta konutun size olan maliyetinin artacağını şakın aklınızdan çıkarmayın. Aşağıda size örnek hesaplamaları veriyorum. İnceleyip siz karar verin. 

Hesaplama şu anda en uygun faiz oranı teklif eden bir kamu bankasının güncel oranları dikkate alınmıştır. 

Örnek 1: 100.000 TL 5 yıl (60 ay) vadeli aylık yüzde 0,88 den konut kredisi çektiğinizi düşünelim. 

Aylık taksit tutarı:           2.152,36TL

Toplam Geri Ödeme: 129.141,81 TL

Faiz maliyeti:                29.141,81 TL

Örnek 2: 100.000 TL 10 yıl (120 ay) vadeli aylık yüzde 0,88 den konut kredisi çektiğinizi düşünelim. 

Aylık taksit tutarı:           1.352,71 TL

Toplam Geri Ödeme: 162.325,42 TL

Faiz maliyeti:                62.325,42 TL

Örnek 3: 100.000 TL 20 yıl (240 ay) vadeli aylık yüzde 0,70 den konut kredisi çektiğinizi düşünelim. 

Aylık taksit tutarı:              861,50 TL

Toplam Geri Ödeme: 206.761,08 TL

Faiz maliyeti:               106.761,08 TL

Tabloyu incelediğinizde;

Sonuç olarak; ülkemizde faizler hala çok yüksek. Bu yüksek faizle uzun vadeli konut kredisi kullanmak hiç Rantabıl değil. Zaten uzun vadeli mortgage kredileri düşük faiz ve düşük enflasyon olan gelişmiş ülkelerin kendi iç taleplerini artırmak için geliştirdiği bir finansal enstrümandır. Dolayısıyla size konut alırken hesabınızı iyi yapmanızı tavsiye ediyoruz. Zaten yapılan araştırmalar ve istatistikler ülkemizde konut kredisinin ortalama vadesinin 7 yıl olduğunu ortaya koymaktadır. Ama şunuda unutmayın Gayrimenkul yatırımı her zaman uzun vadede faiz ve dövizden çok daha fazla kazandıran hem sizin gende ailenizin geleceğini garantiye alan güzel bir yatırımdır. 

    Tüm okurlarımıza; kesesine ve zevkine uygun en avantajlı ve en uygun fiyatlı gayrimenkul yatırımı yapmalarını dilerim.

Saygılarımla

Finans Mentörü

Recai ÜSTÜN